Mục lục bài viết
Năm 2023 hứa hẹn là một năm đầy tiềm năng cho thị trường cổ phiếu bất động sản tại các Khu Công Nghiệp (KCN). Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giới thiệu đến bạn danh sách “Top 05 cổ phiếu bất động sản KCN” được kỳ vọng sẽ đem lại cơ hội đầu tư hấp dẫn và lợi nhuận đáng kể trong năm nay.
1. Cổ phiếu bất động sản KCN là gì?
Cổ phiếu bất động sản KCN là cổ phiếu của những doanh nghiệp có hoạt động liên quan đến “đất khu công nghiệp”. Cổ phiếu này đã tăng giá mạnh trong năm 2021 nhờ làn sóng chuyển dịch đầu tư và nhu cầu thuê đất, kho bãi, nhà xưởng KCN.
Cổ phiếu bất động sản KCN sở hữu nhiều ưu điểm để trở thành cổ phiếu tiềm năng như:
- Được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư từ các nước khác sang Việt Nam, tạo nhu cầu cao về đất, kho bãi, nhà xưởng KCN.
- Được hưởng lợi từ việc mở rộng đầu tư công vào hạ tầng giao thông, kết nối các khu vực phát triển KCN.
- Được hưởng lợi từ sự phục hồi của nền kinh tế sau đại dịch Covid-19, khi các hoạt động sản xuất kinh doanh trở lại bình thường.
- Có tiềm năng tăng trưởng lâu dài khi Việt Nam đang có nhiều chính sách thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các khu công nghiệp sinh thái, xanh, thông minh.

Cổ phiếu bất động sản KCN
2. Đặc điểm của cổ phiếu bất động sản KCN Việt Nam
Một số đặc điểm của cổ phiếu bất động sản KCN Việt Nam hiện nay là:
- Có những kỳ vọng kép từ sự đẩy mạnh đầu tư công, sự hấp dẫn của sản phẩm bất động sản nói chung và đặc biệt là các công ty có quỹ đất lớn sẽ nắm lợi thế để đón dòng vốn nước ngoài.
- Có tiêu chí lựa chọn gồm doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng; chỉ số P/B, P/E thấp hơn so với trung bình ngành; tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận tăng và không âm qua các năm và doanh thu chưa thực hiện cao.
- Có sự phân hóa trong tăng trưởng lợi nhuận trong quý đầu năm 2021, khi một số doanh nghiệp có kết quả kinh doanh tốt nhờ kiểm soát tốt dịch bệnh và hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư, trong khi một số khác gặp khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19.

Đặc điểm của cổ phiếu bất động sản KCN Việt Nam
ĐỌC THÊM: 3 cách định giá trái phiếu cực hiệu quả
3. Top 05 cổ phiếu bất động sản KCN trọng tâm năm 2023
3.1. CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên
CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên được biết đến là doanh nghiệp hàng đầu chuyên về bất động sản khu công nghiệp tại huyện Nam Tân Uyên, Bình Dương.
Doanh nghiệp này sở hữu tỷ suất cổ tức khá cao khoảng 6.000 – 10.000 và vẫn đang tiếp tục trên đà tăng trưởng. Điều này được thể hiện qua việc công ty vẫn tiếp tục mở rộng kinh doanh với dự án NTC-3 với diện tích đất thương phẩm lớn lên đến 288.2 ha và giá thuê hiện tại là 115 – 125 USD/m2.
Tổng doanh thu dự kiến lên đến gần 7.800 tỷ đồng và với nhu cầu hiện nay khoảng 4 – 6 năm cho thuê đất, biên lợi nhuận khoảng 70%. Doanh thu dài hạn chưa thực hiện từ NTC1 và NTC2 của công ty còn 3.000 tỷ đồng với biên lợi nhuận khoảng 70%.
Việc đầu tư vào Nam Tân Uyên đem lại cho nhà đầu tư khá nhiều cơ hội tuy nhiên việc xuất hiện rủi ro là vẫn có khi tiến độ NTC3 có thể chậm và triển vọng sau NTC3 chưa rõ ràng.

CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên
XEM THÊM: Cập nhật KQKD VIB 2022: Tăng trưởng bền vững – hiệu quả vượt trội
3.2. CTCP Cao su Phước Hòa (PHR)
CTCP Cao su Phước Hòa được biết là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực chế biến và sản xuất cao su. Tuy nhiên, sau này khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp nhờ vào quỹ đất đẹp ở Nam Tân Uyên thông qua việc tự thành lập công ty con và chuyển nhượng đất cho các đối tác như NTC, VSIP. Đã giúp PHR trở thành một trong những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất.
Việc đầu tư vào cổ phiếu của PHR hứa hẹn đem đến nhiều triển vọng với những lý do sau:
- Tỷ suất cổ tức tiền mặt khá cao lên đến 9.84%.
- Kết quả kinh doanh của Phước Hòa sẽ được đảm bảo lâu dài và bền vũng từ hoạt động bất động sản khu công nghiệp bên cạnh đó là nguồn thu truyền thống từ cao su và thanh lý cây.
- Sở hữu quỹ đất đẹp tại khu công nghiệp Nam Tân Uyên và các hoạt động chuyển nhượng đất cho các đối tác như NTC, VSIP (sở hữu 32.85% NTC, 80% khu công nghiệp Tân Bình, 20% lựi nhuận từ khu công nghiệp chuyển cho VSIP…).
Tuy nhiên khi đầu tư vào PHR nhà đầu tư cần lưu ý với những rủi ro khi ngắn hạn là việc chuyển đổi KCN do chính PHR kinh doanh có thể chậm hơn dự kiến và khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng đến cho thuê.

CTCP Cao su Phước Hòa (PHR)
ĐỌC THÊM: Cập nhật KQKD của MSB 2022 – Cốt lõi tăng trưởng mạnh mẽ
3.3. CTCP Cao su Đồng Phú (DPR)
Cũng giống như Phước Hòa, CTCP Cao su Đồng Phú cũng hoạt động chính trong lĩnh vực chế biến và sản xuất cao su. Tuy nhiên, cho đến hiện nay nguồn lợi nhuận của Đồng Phú chủ yếu đến từ các hoạt động kinh doanh với bất động sản khu công nghiệp.
Bên cạnh cao su, việc đầu tư vào cổ phiếu bất động sản của Đồng Phú có thể đem đến nhiều cơ hội với những lý do sau:
- DPR sở hữu quỹ đất lớn lên đến 16.550 ha tại ba địa điểm là Bình Phước với 9.300 ha, Đak Nông là 750 ha và Campuchia là 6.500 ha.
- Với quỹ đất 9.300 ha tại Bình Phước, DPR tập trung đầu tư hoạt động cho bất động sản KCN với 4.000 ha và 5.3000 ha còn lại cho hoạt động sản xuất cao su. Với quỹ đất bất động sản KCN được chuyển giao cho UBND Bình Phước 2.000 ha với giá 1 tỷ/ha. Điều này hứa hẹn sự phát triển vượt bậc của DPR trong lĩnh vực bất động sản.
- DPR sở hữu tỷ suất cổ tức lên đến 6.9% với tiềm năng tăng cổ tức lớn do lợi nhuận sẽ tăng mạnh khi dự án bất động sản KCN đi vào hoạt động.
- Tiền mặt của DPR rất dồi dào đủ chia 30.000/ cổ phiếu.
- Dòng tiền từ hoạt động sản xuất cao su tuy không lớn nhưng khá đều đặn đảm bảo cho khả năng tăng trưởng bền vững.
Tuy nhiên, việc tăng trưởng kinh tế chậm có thể lại ảnh hưởng đến tiến độ bất động sản KCN và đầu tư FDI vào Việt Nam sụt giảm có thể là rủi ro khi đầu tư vào cổ phiếu của DPR.

CTCP Cao su Đồng Phú (DPR)
3.4. CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP)
CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG là một trong những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sở hữu diện tích đất lớn hàng đầu khu vực miền Nam với tổng diện tích khoảng 3.200 ha.
VRG có thể là lựa chọn đầu tư tiềm năng cho nhà đầu tư với những cơ hội mà nó đem lại khi:
- Vị trí các khu công nghiệp và dân cư mà VRG sở hữu đều đặt tại các vị trí đặc địa tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh.
- Tài chính VRG được đánh giá là lành mạnh với nợ vay thấp và tiền đầu tư tài chính ròng tương đương 40.000/ cổ phiếu.
- Kết quả kinh doanh cao với định giá hấp dẫn P/E = 6, RNAV là 180.000/ cổ phiếu.
Bên cạnh những cơ hội, việc đầu tư vào VRG vẫn tồn tại những rủi ro khi:
- Doanh nghiệp có khoản cho vay cổ đông lớn khá nhiều.
- Tỷ lệ cổ tức thấp hơn nhiều so với năng lực của doanh nghiệp.

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP)
ĐỌC THÊM: Lợi nhuận 2022 lập kỷ lục, REE kỳ vọng gì cho 2023 ?
3.5. CTCP Long Hậu (LHG)
CTCP Long Hậu (LHG) là một công ty chủ đầu tư các dự án bất động sản khu công nghiệp tại Long An, với tổng diện tích gần 500 ha. Cổ đông sáng lập của LHG là Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC). LHG có xu hướng tăng ngắn hạn sau khi vượt đỉnh.
- Diện tích bất động sản khu công nghiệp của LHG còn lại khá lớn.
- Vị trí thuận lợi và giá cho thuê cao từ 120 – 130 USD/ ha.
- Sức khỏe tài chính tốt với tiền khoảng 24.000/ cổ phiếu.
- Cổ tức tiền mặt khoảng 1.900/ năm
- Định giá P/E = 5.2 lần
Tuy nhiên, khi đầu tư vào LHG vẫn tồn tại những rủi ro nhất định:
- Chi phí đền bù tái định cư của LHG vẫn còn treo chưa được giải quyết.
- Chậm tiến độ dự án LH3, LH2 và An Định.
- Hạn chế giao dịch của quý 4 năm 2022.

CTCP Long Hậu (LHG)
ĐỌC THÊM: Kết quả kinh doanh 2022 FPT: Tăng trưởng cao và bền vững
4. Có nên đầu tư cổ phiếu bất động sản KCN?
Đầu tư vào cổ phiếu bất động sản KCN có thể đem lại nhiều cơ hội sinh lời, nhưng cũng có những rủi ro và thách thức. Nhà đầu tư nên lựa chọn cổ phiếu dựa trên các tiêu chí như quỹ đất sẵn sàng cho thuê, chỉ số P/B, P/E; tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận, doanh thu chưa thực hiện.
Một số mã cổ phiếu bất động sản KCN được gợi ý là SZC, LHG và KBC. Nhóm bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ là ngành “dẫn sóng” trong năm 2022 khi hưởng lợi từ sự đẩy mạnh đầu tư công và làn sóng chuyển dịch đầu tư
5. Kết luận
Những cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản KCN này đang nắm giữ vị thế quan trọng trong việc phát triển và tạo ra giá trị cho nhà đầu tư. Với sự cân nhắc và nghiên cứu kỹ lưỡng, bạn có thể tận dụng những cơ hội đầy triển vọng này trong năm 2023.
******************************
Tham gia ngay Group Đầu tư giá trị của AzFin Việt Nam để có thể nhận các bản tin đầu tư chất lượng.
Liên hệ với AzFin theo các thông tin dưới đây:
- Hotline: 096 249 86 39
- Fanpage AzFin Việt Nam: https://www.facebook.com/AzFinVietNam
- Youtube: https://www.youtube.com/c/azfinvietnam
- Zalo Official AzFin Việt Nam: https://zalo.me/1723747511285646453
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@chungkhoanazfin
- Tham khảo các khóa học của AzFin: https://academy.azfin.vn/