Mục lục bài viết
Ngành Bất động sản Khu công nghiệp tại Việt Nam đang hội tụ đủ 3 yếu tố Thiên thời – Địa lợi – Nhân hòa.
1. Thiên thời – “ luồng gió” thổi vào đất khu công nghiệp Việt Nam
Thương chiến Mỹ Trung & xu hướng “Trung Quốc +1”: Mối quan hệ giữa Trung Quốc -Mỹ đã bắt đầu căng thẳng từ từ năm 2018. Chính quyền Tổng thống Donald Trump áp thuế hàng loạt lên hàng hóa có xuất xứ từ Trung Quốc. Từ đó, các Doanh nghiệp đa quốc gia phải chịu áp lực chi phí nên có xu hướng chuyển dịch toàn bộ hoặc 1 phần nhà máy sang quốc gia khác, trong đó Việt Nam nổi lên như một sự lựa chọn sáng. Điều này giúp cho các DN Bất động sản Khu công nghiệp được hưởng lợi rất nhiều – nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung chưa thể đáp ứng nhanh được giúp giá cho thuê tăng.
Chiến lược Go-Green của Trung Quốc: Chính quyền Chủ tịch Tập Cận Bình đưa ra mục tiêu không phát thải ròng vào năm 2060. Đáng lưu ý, Trung Quốc vốn được xem là “công xưởng” của thế giới với sự thúc đẩy Ngành Xây dựng & Chế tạo trong quá khứ – những nhóm ngành gây ô nhiễm môi trường nhiều nhất. Tuy nhiên, với chiến lược mới như hiện nay, giảm phát thải ròng đồng nghĩa cắt giảm hoạt động sản xuất Công nghiệp nặng. Những DN thuộc nhóm Ngành Công nghiệp nặng sẽ phải tìm đến một quốc gia khác để đặt nhà máy – và tương tự như trên – các DN Bất động sản Khu công nghiệp tại Việt Nam được hưởng lợi từ “cơn gió” này.
Trung Quốc dần mất lợi thế chi phí: Chi phí lương công nhân sản xuất của Trung Quốc đã không còn rẻ như trong quá khứ, cụ thể chi phí nhân công đã gấp 4 lần so với Việt Nam. Với mức chi phí thấp, Việt Nam được xem là một điểm sáng thay thế cho Trung Quốc trong tương lai dài.
XEM NGAY: Đỉnh như REE kinh doanh bất động sản
2. Địa lợi – đệm đỡ hỗ trợ từ phía Nhà nước
Dòng vốn FDI mạnh mẽ: Năm 2021, Việt Nam thu hút được hơn 31,15 tỷ USD, tăng trưởng 9.3% so với năm 2020. Nhu cầu Khu công nghiệp & Nhà xưởng sản xuất vẫn duy trì tốt, bên cạnh đấy tỷ lệ lấp đầy trên 80% do nhu cầu dịch chuyển Khu công nghiệp từ Trung Quốc sang nên dự kiến giá thuê vẫn sẽ tiếp tục tăng. Giá thuê trung bình tại Bình Dương đã tăng ~5%, trong khi đó tại khu vực Bà Rịa Vũng Tàu giá thuê đã tăng hơn 18%.
Thuế suất Doanh nghiệp giảm từ các Hiệp định FTA: Việt Nam là một trong những quốc gia ký kết nhiều Hiệp định FTA nhất, từ những hiệp định này thuế suất bình quân của Việt Nam khi xuất khẩu sang các quốc gia khác sẽ giảm dần, thậm chí có những hiệp định mà theo thỏa thuận thuế suất sẽ về 0. Các DN xuất khẩu được giảm thuế giúp thu hút thêm người thuê Bất động sản Khu công nghiệp.
Chính phủ đẩy mạnh phát triển hạ tầng: Thúc đẩy đầu tư công là nhiệm vụ chính của Chính phủ trong bối cảnh thúc đẩy nền kinh tế hậu COVID-19. Chính phủ cho biết nhiệm vụ chính trị đến 2030, Việt Nam cần xây dựng thêm 4,000 km (gấp 3 lần số km đường cao tốc thực hiện trong 20 năm trước). Hạ tầng phát triển giúp giảm bớt gánh nặng chi phí vận tải, từ đó thu hút dòng vốn FDI, thúc đẩy Bất động sản Khu công nghiệp.
Dự thảo NĐ thay thế NĐ 82 về quản lý Khu công nghiệp & Khu kinh tế tháo gỡ nút thắt cho các DN: Cụ thể, Dự thảo NĐ có 4 ý chính như sau (1) Chính quyền cấp tỉnh thành có nhiều thẩm quyền hơn trong việc phê duyệt các dự án Khu công nghiệp & Khu Kinh tế (với các dự án có diện tích dưới 200 ha thì UBND cấp tỉnh thành có quyền được phê duyệt thay cho cấp Trung ương như trước); (2) Các quy định mới về phát triển Khu công nghiệp được tài trợ bằng tiền trả trước từ người thuê: (3) Bổ sung các giải pháp cho việc tăng giá thuê đất Khu công nghiệp & (4) Các quy định và hướng dẫn toàn diện hơn về các mô hình Khu công nghiệp.
ĐỌC NGAY: Lưu ý trước khi đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp
3. Nhân hòa – doanh nghiệp tốt được hưởng lợi tốt nhất
Đối với Ngành Bất động sản Khu công nghiệp, AzFin lựa chọn 2 ứng viên tiềm năng: PHR & SZC
PHR – Quỹ đất sạch lớn (22,500 ha diện tích vườn cây cao su, trong đó 5,600 ha nằm trong kế hoạch chuyển đổi sang đất Khu công nghiệp – tương đường 48.5% quỹ đất Khu công nghiệp tại Bình Dương); Lợi nhuận đột biến từ chuyển nhượng KCN VSIP3 sang cho VSIP (giá trị thương vụ 898 tỷ đồng, đã nhận 150 tỷ đồng); NTU3 đi vào hoạt động trong năm 2022 (PHR nắm giữ 33% NTC); Chính sách trả cổ tức tiền mặt tốt (40-45%/năm).
SZC – Dư địa cho thuê lớn đến từ KCN Châu Đức (tỷ lệ lấp đầy mới chỉ đạt 48.4% tại Q3.2021); Chi phí bồi thường thấp giúp Công ty duy trì Biên LNG cao trên 50% và cũng giúp DN có thể có một mức giá chào thuê cạnh tranh so với các đối thủ (Tổng giá trị đền bù cho diện tích đã giải phóng mặt bằng tính đến cuối năm 2020 là 2,6 nghìn tỷ đồng – tương đương 1,5 tỷ đồng/ha~~150 nghìn đồng/m2 –ở mức thấp); Mở bán & bàn giao tại Khu đô thị Hữu Phước giúp SZC có thêm phần Doanh thu.
XEM THÊM: Cổ phiếu PHR và câu chuyện cao su – Khu công nghiệp
Tham gia “ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU CAO CẤP” để trang bị cho mình phương pháp phân tích và định giá cổ phiếu chuyên sâu và bài bản nhất. Nhà đầu tư đăng ký khóa học TẠI ĐÂY!
Fanpage AzFin Việt Nam: https://www.facebook.com/AzFinVietNam
Youtube: https://www.youtube.com/c/azfinvietnam
Tham khảo các khóa học của AzFin: https://academy.azfin.vn/
