Cơ hội nào cho BĐS khu công nghiệp?

Tính đến hết năm 2021, Việt Nam có 395 khu công nghiệp với diện tích quy hoạch đạt 123,000 ha và khoảng 70 – 80% đã được lấp đầy. Dự kiến năm 2030, nước ta sẽ quy hoạch tăng thêm 115,000 ha đất công nghiệp và tổng khu công nghiệp sẽ tăng lên 558, gấp 1.5 lần so với số lượng hiện tại. Như vậy, có thể thấy xu hướng làn sóng chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam là vô cùng lớn, nguyên nhân nào cho sự chuyển dịch mạnh mẽ như vậy ?

1. Điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp FDI nhờ lợi thế quốc gia

Việt Nam có chi phí lao động sản xuất tương đối thấp so với các nước trong khu vực. Ví dụ, tổng chi phí năm 2021 của một công nhân sản xuất tại Việt Nam thấp  hơn 60% so với Trung Quốc. Thứ hai, Chính phủ Việt Nam duy trì các chính sách khuyến khích dòng vốn FDI thông qua số lượng các hiệp định thương mại tự do (FTA) đa phương cao nhất so với các nước Đông Nam Á. Thứ ba, CHính phủ có kế hoạch cải thiện về quy định và pháp lý  cho phép doanh nghiệp FDI tiếp cận dễ dàng hơn khi đầu tư vào đất nước, địa phương mình.

Chi phí nhân công Việt Nam tương đối thấp

2. Chiến lược “Trung Quốc +1”

Vị trí địa lý lân cận với cơ sản hiện có của Trung Quốc

Tình trạng (1) chi phí nhân công tại Trung Quốc dần đạt mức cao; (2) chiến tranh thương mại và (3) chính sách đối phó Covid đã tạo nên làn sóng dịch chuyển khỏi Trung Quốc sang các nước khác và Việt Nam được kỳ vọng hưởng lợi từ vấn đề đó nhờ:

• Vị trí địa lý lân cận với cơ sở sản xuất hiện có của Trung Quốc. Cụm công nghiệp phía bắc của Việt Nam nằm gần trong những cơ sở sản xuất công nghệ cao lớn nhất của Trung Quốc – khu vực Đồng bằng sông Châu Giang. Điều này có thể thúc đẩy sự chuyển dịch cơ cấu các cơ sở sản xuất công nghệ cao toàn cầu sang Việt Nam nhờ lợi thế chi phí nhân công giá rẻ và vị trí gần cụm cảng lớn, ít ảnh hưởng biến động chính trị.
• Thị phần sản xuất toàn cầu còn rất nhỏ so với Trung Quốc. Theo số liệu Ngân hàng Thế giới cung cấp, giá trị gia tăng sản xuất tại Việt Nam đã tăng đáng kể so với giai đoạn 2000 – 2019, tuy nhiên thị phần của Việt Nam trong giá trị gia tăng sản xuất toàn cầu vẫn còn rất nhỏ, chỉ ở mức 0.3% so với các quốc gia lớn tại Đông Nam Á (0.5% – 1.6%) và Trung Quốc ở mức 28%.
• Covid-19 có thể đẩy nhanh nhu cầu đa dạng hoá ra khỏi Trung Quốc để giảm sự phụ thuộc. Việc Trung Quốc liên tục kéo dài chính sách đóng cửa phòng dịch đã khiến các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại Trung Quốc phải đình trệ. Điều này có thể tác động đến quá trình chuyển dịch đầu tư diễn ra nhanh hơn trong tương lai.

Đọc ngay: Lưu ý trước khi đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

 3. Cơ hội tốt dành cho PHR

Chúng tôi cho rằng đây là một cơ hội tương đối tốt đối với PHR nhờ:

3.1 – PHR sở hữu quỹ đất khu công nghiệp dồi dào

PHR là nhà sản xuất cao su tự nhiên lớn thứ ba trong các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành, sở hữu diện tích vườn cây cao su hơn 14.500 ha tại Việt Nam và 8.000ha tại Campuchia.

PHR đặt mục tiêu chuyển đổi hơn 5.600 ha diện tích cao su sang KCN (gồm khoảng 4.000 ha tự phát triển và khoảng 1.600 ha chuyển nhượng cho các chủ đầu tư khác), tương đương 48,5% quỹ đất KCN hiện tại của Bình Dương. Trong đó, có 4 KCN tiềm năng có thể đưa vào khai thác trong ba năm tới (tương đương 2.600 ha), gồm KCN NTU 3 (345 ha, PHR sở hữu 32,85%) từ 2022, KCN VSIP 3 (1.000 ha, PHR sở hữu 20%) từ 2023, KCN Tân Lập 1 (202 ha, PHR sở hữu 51%) từ 2023 and KCN Tân Bình mở rộng (1.055 ha, PHR sở hữu 80%) từ 2024.

Tất cả các KCN này đều nằm trên địa bàn tỉnh Bình Dương, một trung tâm công nghiệp và logistic tại phía Nam Việt Nam với 28 KCN hiện hữu. Bình Dương đang nổi lên như một điểm sáng thu hút vốn FDI trong xu hướng di dời ngành sản xuất khỏi Trung Quốc. Tính đến tháng 9/2022, Bình Dương đứng thứ 3 cả nước về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (sau TP.HCM và Hà Nội) với 3.855 dự án, thu hút tổng vốn đăng ký 34,9 tỷ USD từ 65 quốc gia. Chúng tôi tin rằng các khu công nghiệp này có thể thu hút các nhà đầu tư và giúp thu nhập của PHR tăng đột biến trong dài hạn.

Tìm hiểu ngay: Cổ phiếu BDS khu công nghiệp – tiếp đà tăng

3.2 – Giá cao su tăng có thể là cơ hội cho PHR

Giá cao su đang ở mức thấp trong nhiều năm

Tại Bình Dương, PHR có 6.530ha diện tích vườn cây khai thác và 5.969ha diện tích KTCB vào cuối 2020. Hầu hết vườn cây KTCB có thể đưa vào khai thác trong 2022-25, hỗ trợ sản lượng khai thác mủ quy khô tại Việt Nam giai đoạn này tăng trưởng kép 16,7%. Cùng lúc đó, vườn cây cao su tại Kampong Thon, Campuchia trồng từ 2009 đã được đưa vào khai thác 7.589ha (99% diện tích cao su tại Campuchia) trong năm 2020. Chúng tôi kỳ vọng sản lượng khai thác mủ quy khô tại Campuchia tăng trưởng kép 8,6% giai đoạn 2021-25 với năng suất trung bình là 1,8 tấn/ha.

____________

Tham khảo các chương trình các tại đây:

• Fanpage AzFin Việt Nam: https://www.facebook.com/AzFinVietNam
• Youtube: https://www.youtube.com/c/azfinvietnam
• Tham khảo các khóa học của AzFin: https://academy.azfin.vn/
• Khoá học đọc vị cổ phiếu: https://docvicophieu.azfin.vn/
• Khoá học chinh phục cổ phiếu ngân hàng: https://chinhphuccophieunganhang.azfin.vn/