Mục lục bài viết
Tổng quan CTCP Sonadezi Châu Đức ( SZC) – một doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã có những sự tăng trưởng vượt trội về cả KQKD lẫn giá cổ phiếu. Mời NĐT cùng xem xét qua doanh nghiệp này!
1. Nhìn qua KQKD Q4.2021 & cả năm 2021của SZC
Tính riêng Q4.2021, Doanh thu thuần đạt 148 tỷ (+109% YoY), LNG đạt 95 tỷ (+234% YoY); LNST tăng 187% YoY và đạt con số 68 tỷ. Lưu ý rằng Q4.2020 là mức cơ sở so sánh tương đối thấp do doanh số bán đất KCN thấp.
Trong cả năm 2021, Doanh thu thuần đạt 713 tỷ (+65% YoY); LNG đạt 451 tỷ (+93% YoY) & LNST đạt 324 tỷ (+74% YoY). Biên LNG tăng mạnh mẽ, từ 54% lên 63% vào năm 2021.
Biên LNG tăng mạnh nhờ giá chào bán đất KCN gia tăng. DN đã nâng giá chào bán đất KCN (không bao gồm tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước) thêm 10% YoY lên 66 USD/m2/kỳ hạn thuê trong 8 tháng đầu năm 2021 và thêm 7% lên 71 USD/m2/kỳ hạn thuê từ tháng 9.2021. Ngoài ra, SZC cũng đã tăng giá chào bán đất KCN (không bao gồm tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước) thêm 12% lên 79 USD/m2/kỳ hạn từ đầu năm 2022.
XEM THÊM: Đỉnh như REE kinh doanh bất động sản
2. Nhìn vào doanh nghiệp BĐS thì chúng ta xét đến những yếu tố nào?
2.1- Quỹ đất & tính pháp lý
SZC có tổng quỹ đất đạt 2,287 ha (bao gồm cả KCN Châu Đức, Khu dân cư Hữu Phước & Sân Golf). Tuy nhiên, mảng đem lại Lợi nhuận lớn nhất cho SZC là KCN Châu Đức – cũng là phần có diện tích lớn nhất.
KCN Châu Đức có tổng diện tích 1,556 ha với diện tích thương phẩm là 1,006 ha. Tính đến Q3.2021, tỷ lệ lấp đầy đạt 48.4%, tương đương diện tích đã cho thuê đạt ~ 487ha, phần diện tích cho thuê còn lại là 519 ha. Điều này cho thấy dòng tiền đến từ Dự án này vẫn có thể đảm bảo cho mấy năm tiếp theo.
Với tốc độ cho thuê như trong quá khứ, và bình quân 1 năm SZC cho thuê được 75-80ha thì đến năm 2027 SZC sẽ cho thuê toàn bộ được KCN Châu Đức.
Tính pháp lý: Cho đến hết năm 2020, KCN Đô thị Châu Đức đã có 1,148ha nhận được Giấy sử dụng đất (tăng 74ha so với 2019). Giả định năm 2021 SZC có thêm 74ha diện tích đất nhận được Giấy phép, vậy tổng 1,222ha đã nhận được giấy phép. Trong đó, 70% đất thuộc về KCN, như vậy 855ha đất thuộc KCN đã nhận được Giấy phép. – Tính pháp lý & lộ trình “mua” đất sạch rất rõ ràng!
TÌM HIỂU THÊM: Lưu ý trước khi đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp
2.2 – Ban lãnh đạo
Họ là ai? SZC là công ty con của Tổng Công ty Sonadezi (SNZ). SNZ là một trong những tập đoàn bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam (UBND tỉnh Đồng Nai sở hữu 99,54% cổ phần). Năm 2020, SNZ cùng các công ty con và công ty liên kết sở hữu khoảng 4.600 ha diện tích đất KCN, xếp thứ hai trong số các tập đoàn KCN tại Việt Nam sau Becamex (BCM). SZC là công ty con đầu tiên của Tổng CTCP Phát triển KCN Sonadezi mở rộng hoạt động kinh doanh sang tỉnh khác (tỉnh BR-VT) ngoài Tỉnh Đồng Nai. Với sự hậu thuẫn đến từ BLĐ mang yếu tố Nhà nước, SZC sẽ có được nhiều sự thuận lợi khi xin cấp phép các dự án cũng như xin giấy phép sử dụng đất cho Quỹ đất hiện nay!
Họ có động cơ “unlock” dự án không? Có, với việc dự án KCN Châu Đức được lấp đầy gần 50%, Khu dân cư Hữu Phước được mở bán thì có thể khẳng định rằng BLĐ có động cơ bán dự án, gần như không có rủi ro BLĐ “ghim” đất để thu lợi cá nhân.
3. Vậy còn điểm đặc biệt gì khác ở SZC?
Bà Rịa – Vũng Tàu đang nổi lên là 1 “thủ phủ” KCN sau Bình Dương. Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy KCN tại Bình Dương đã đạt gần 90%, trong khi Bà Rịa Vũng Tàu ~ 65% – cho thấy dư địa của khu vực này rất cao. Bên cạnh đó, BRVT cũng là nơi mà có % tăng trưởng giá chào thuê tốt nhất khu vực miền Nam.
KCN Châu Đức có vị trí rất thuận lợi: cách Sân bay Long Thành 50 km cách TP.HCM 60 km; cách Cảng Cái Mép Thị Vải 19 km; cách Tp.Vũng Tàu 30km.
Chi phí bồi thường thấp giúp SZC duy trì Biên LNG cao trên 50%. Đối với 1 dự án BĐS, chi phí tiền sử dụng đất thường chiếm từ 30-35% tổng chi phí phát triển; cho nên chi phí bồi thường thấp giúp DN nới rộng được biên LN rất tốt. Với SZC, Tổng giá trị đền bù cho diện tích đã giải phóng mặt bằng tính đến cuối năm 2020 là 2,6 nghìn tỷ đồng – tương đương 1,5 tỷ đồng/ha~~150 nghìn đồng/m2 –ở mức thấp. Tuy nhiên, chi phí đền bù GPMB sẽ có xu hướng tăng nhanh và Quỹ đất giá vốn thấp của SZC cũng không còn nhiều – thúc đẩy DN tích cực đền bù GPMB.
Khu dân cư Hữu Phước sẽ giúp SZC tăng trưởng được Doanh thu, LN. Đây là dự án Khu đô thị đầu tiên của SZC sau hơn 10 năm tích lũy quỹ đất, Tổng diện tích đất của Khu dân cư Hữu Phước là 40,6 ha, bao gồm 164 căn shophouse và 500 lô đất nền. Trong bài viết này, chúng tôi tập trung vào dự án chính của SZC – KCN Châu Đức nên không bàn sâu về dự án Khu dân cư.
4. Có nên mua SZC không?
Với những yếu tố vĩ mô thuận lợi như hiện nay: Trung Quốc +1, FDI,… thì SZC là 1 điểm sáng trong nhóm DN Ngành BĐS KCN.
Tuy nhiên, đặc thù của các DN BĐS đó là: Doanh thu & LN tăng khi được DN ghi nhận; và NĐT cá nhân lại không biết chắc khi nào DN ghi nhận Lợi nhuận vào BCTC. Chúng ta biết được bức tranh chung của nhóm Ngành, biết được bức tranh riêng về triển vọng của DN nhưng không nắm chắc được mặt thời điểm!
Định giá của SZC hiện nay không đắt không rẻ – ở mức tương đối fair. NĐT nếu bet vào câu chuyện DN triển vọng & mang tính an toàn với sóng BĐS KCN thì có thể cân nhắc SZC, tuy nhiên upside có thể sẽ không được quá cao!
Rủi ro: (1) Pháp lý; (2) Chi phí GPMB tăng cao.
Fanpage AzFin Việt Nam: https://www.facebook.com/AzFinVietNam
Youtube: https://www.youtube.com/c/azfinvietnam
Tham khảo các khóa học của AzFin: https://academy.azfin.vn/
Khoá học đọc vị cổ phiếu: https://docvicophieu.azfin.vn/
Khoá học chinh phục cổ phiếu ngân hàng: https://chinhphuccophieunganhang.azfin.vn/