1. Tổng quan về NTC
NTC là một trong nhưng đơn vị phát triển BĐS khu công nghiệp rất lớn ở khu vực phía Nam, với việc sở hữu các KCN có vị thế rất tốt như Nam Tân Uyên 1, Nam Tân Uyên 2, Nam Tân Uyên 2 mở rộng (Nam Tân Uyên 3), ngoài ra còn kết hợp với Cao Su Đồng Phú, cao su Phước Hòa để phát triển các dự án khác. Với cổ đông lớn là PHR vốn có quỹ đất rất dồi dào tại khu vực tỉnh Bình Dương (cũ- nay thuộc thành phố Hồ Chí Minh), năng lực mở rộng kinh doanh của NTC có lẽ không chỉ giới hạn tại những dự án hiện hữu. Tuy vậy kết quả kinh doanh lõi của quý 1, quý 2/2026 lại cho thấy sự sụt giảm nhất định. Vậy thực sự NTC có đang suy giảm?
2. Chất lượng tài sản rất lành mạnh
Về tài sản, chất lượng tài sản của NTC trong quý 2/2026 thể hiện bộ mặt lành mạnh, an toàn sau khi mở rộng Nam Tân Uyên 3.
Tính đến ngày 30/06/2026, tổng lượng tiền, tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn của NTC đã lên tới 1323.2 tỉ đồng, chiếm phần lớn trên tổng số 1516.3 tỉ tổng tài sản ngắn hạn, tăng tới 850 tỉ đồng so với đầu năm. Điều này cho thấy năng lực tài chính của NTC có dư địa rất dồi dào. Các khoản mục khác chỉ chiếm tỉ trọng nhỏ và gần như không có sự thay đổi trọng yếu, ngoại trừ khoản phải thu có tăng khá đáng kể từ 94.8 tỉ lên 152.6 tỉ, chủ yếu đến từ các công ty xây dựng để phục vụ hoàn thiện hạ tầng của KCN NTC 3.
Cập nhật KQKD Quý 2 NTC: Tốt gỗ có hơn xấu nước sơn?
Tài sản dài hạn của NTC tập trung chủ yếu tại chi phí chờ phân bổ dài hạn với 4273.4 tỉ, trong đó phần lớn là đến bù và chi phí đã trả cho quyền sử dụng đất các khu công nghiệp hiện hành. Các khoản mục khác chiếm tỉ trọng tương đối nhỏ và không có sự thay đổi trọng yếu, trong đó thay đổi lớn nhất đến từ tài sản dở dang dài hạn có tăng từ 40.3 tỉ lên 98.9 tỉ, chủ yếu là các hạng mục hoàn thiện hạ tầng khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng GD 2.
Về nguồn vốn của NTC có hai điểm rất đáng chú ý. Đầu tiên là NTC đã sạch hoàn toàn nợ vay tài chính. Đây thực sự là điều rất tích cực khi đầu năm 2025, NTC vẫn đang vay nợ tới 2660 tỉ nợ vay tài chính, cho thấy dòng tiền mặt từ hoạt động kinh doanh của NTC rất dồi dào, đồng thơi cũng tác động tích cực khi NTC không còn phải chi trả khoản chi phí lãi vay.
Điểm thứ 2 chính là phần lớn nợ phải trả của NTC là Doanh thu chờ phân bổ dài hạn với 4911.8 tỉ, tăng tới 893.3 tỉ so với đầu năm. Về mặt bản chất, nếu hạch toán 1 lần, sau khi trừ đi thuế và phí cần thiết, phần lớn khoản mục này sẽ chuyển sang vốn chủ của NTC. Do đó mặc dù trên báo cáo tài chính tỉ lệ Nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của NTC ở mức rất cao, nhưng thực ra chúng lại đang ở mức rất thấp, và tình hình tài chính của NTC thực sự rất an toàn, lành mạnh và đang được hậu thuẫn bởi hoạt động kinh doanh rất mạnh mẽ.
Tham khảo thêm: Cập nhật KQKD QUÝ 2/2026 của VPB
3. KQKD Quý 2 NTC
3.1 KQKD Quý 2: Tích cực cũng không hẳn tích cực, xấu cũng không xấu
Nếu nhìn vào dòng cuối của báo cáo kết quả kinh doanh quý 2/2026 của NTC, LNST đạt 131.93 tỉ đồng, tăng tới 35.7% so với cùng kì. Tuy nhiên, phần lớn tăng trưởng này đến từ doanh thu hoạt động tài chính 121.43 tỉ, chủ yếu là cổ tức, lợi nhuận được chia. Khoản cổ tức lợi nhuận này diễn ra đều đặn hàng năm, do đó thực tế không có gì quá tích cực với kết quả trên.
Mặt khác, nhìn vào kết quả kinh doanh cốt lõi, doanh thu ghi nhận trong quý 2/2026 chỉ đạt 81.8 tỉ, giảm tới 43% so với cùng kì. Hệ quả, lợi nhuận gộp từ bán hàng và cung cấp dịch vụ của NTC chỉ đạt 39 tỉ, giảm tới 54 % so với 84.38 tỉ cùng kì năm 2025, một sự sụt giảm rất mạnh.
Cập nhật KQKD Quý 2 NTC: Tốt gỗ có hơn xấu nước sơn? (Nguồn ảnh: Finbook.vn)
Tuy nhiên sự sụt giảm này không đến từ sự suy giảm kinh doanh thực tế của NTC mà do quy định kế toán hiện hành yêu cầu doanh thu ghi nhận từ việc thuê đất phải được phân bổ đều trên tổng số năm thuê mà không được phép ghi nhận một lần như nhiều doanh nghiệp BĐS KCN vẫn đang hạch toán. Do đó đây không phải là điều xấu.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, NTC đã nhận được khoảng 750 tỉ đồng tiền thuê đất, cho thấy hoạt động cho thuê NTC 3 vẫn đang diễn ra rất mạnh mẽ và tích cực.
Tham khảo thêm: Top 05 cổ phiếu bất động sản KCN trọng tâm trong năm 2023
3.2 Kỳ vọng KQKD của NTC trong Q3/2026 và năm 2027
Với cách hạch toán mới, doanh thu và lợi nhuận của quý 3/2026 cũng như các quý tiếp theo vẫn ghi nhận các kết quả sụt giảm mạnh so với cùng kì. Tuy nhiên theo cách hạch toán mới, doanh thu cho thuê đất của NTC sẽ tăng dần qua từng quý, và kết quả của năm 2027 sẽ tăng trưởng tương đối tốt so với cùng kì. Hoạt động kinh doanh thực tế của NTC được hứa hẹn sẽ vẫn tích cực trong quý 3 cũng như nửa cuối năm 2026 khi khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn, ở đây chủ yếu là các khoản đặt cọc thuê đất, đang ghi nhận 63.6 tỉ.
Ngoài ra, với việc lãi suất tiền gửi đang ở mức cao, cộng thêm tiền thuê đất mới sẽ làm dầy thêm khoản mục đầu tư tài chính ngắn hạn, lãi tiền gửi sẽ rất cao so với cùng kì, đóng góp vào doanh thu tài chính dù cho khoản cổ tức trong các quý tiếp theo sẽ không còn nhiều.
Với tốc độ cho thuê hiện tại, chúng tôi dự báo kết quả kinh doanh năm 2027 sẽ tăng trưởng mạnh so với năm 2026, với sự đóng góp đáng kể từ lợi nhuận tài chính.
Tham khảo thêm: Lưu ý trước khi đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp
MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM
Bài viết này được viết và phát hành bởi Khối Chuyên môn & Tư vấn Đầu tư – CTCP AzFin Việt Nam. Thông tin trình bày trong bài viết dựa trên các nguồn được cho là đáng tin cậy vào thời điểm công bố. AzFin không chịu trách nhiệm về độ chính xác hay đầy đủ của những thông tin này.
Quan điểm, dự báo và những ước tính trong báo cáo này chỉ thể hiện ý kiến của tác giả tại thời điểm phát hành. Những quan điểm này không thể hiện quan điểm chung của AzFin và có thể thay đổi mà không cần thông báo trước. Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin cho các khách hàng của CTCP AzFin Việt Nam tham khảo và không mang tính chất mời chào mua hay bán bất kỳ chứng khoán nào được thảo luận trong bài viết này. AzFin không chịu trách nhiệm về bất cứ kết quả nào phát sinh từ việc sử dụng nội dung của bài viết dưới mọi hình thức.
4. Tổng kết
Trên đây là toàn bộ nội dung AzFin muốn gửi đến NĐT. Hy vọng rằng những nội dung này sẽ giúp ích cho NĐT trong quá trình đầu tư.
Hãy theo dõi AzFin thường xuyên vì AzFin luôn đem lại những bài viết thú vị và nhiều bài học bổ ích về đầu tư.
Tham gia ngay Group Đầu tư giá trị của AzFin Việt Nam để có thể nhận các bản tin đầu tư chất lượng.
Liên hệ với AzFin theo các thông tin dưới đây:
- Hotline: 0936 322 525
- Fanpage AzFin Việt Nam: https://www.facebook.com/AzFinVietNam
- Youtube: Chứng khoán TV AzFin Việt Nam
- Zalo Official AzFin Việt Nam: AzFin Việt Nam
- Tiktok: chungkhoanazfin
- Cộng đồng Tích sản Cổ phiếu: https://tichsancophieu.vn/
- Tham khảo các khóa học của AzFin: https://academy.azfin.vn/