Sự thật đen tối đằng sau cổ phiếu bất động sản

Khám phá sự thật ít người biết về cổ phiếu bất động sản. Tại sao giá đất tăng vọt nhưng cổ đông lại “trắng tay”? Bài viết phân tích chuyên sâu về đầu tư giá trị và rủi ro tiềm ẩn, kèm theo ví dụ thực tế và số liệu đáng tin cậy.

1. Sai lầm khi đồng hóa bất động sản với cổ phiếu bất động sản

Trong suốt ba thập kỷ qua, bất động sản luôn được coi là kênh đầu tư “vua” tại Việt Nam. Không ít nhà đầu tư đã trở thành triệu phú, thậm chí tỷ phú, nhờ vào sự tăng giá thần tốc của các lô đất từ Bắc vào Nam. Sự thành công vang dội này đã hình thành một tâm lý chung: nếu bất động sản thực tăng giá hàng chục, hàng trăm, thậm chí hàng nghìn lần, thì cổ phiếu bất động sản – vốn là đại diện cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khổng lồ – cũng sẽ mang lại lợi nhuận tương tự.

Tuy nhiên, đây là một trong những suy luận logic nhưng lại sai lầm nghiêm trọng nhất trong giới đầu tư.

AzFin đã chứng kiến rất nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là F0, rót hàng tỷ đồng vào cổ phiếu bất động sản chỉ vì nghe theo những lời đồn thổi về “siêu dự án” hay “quỹ đất vàng”. Họ tin rằng giá trị của cổ phiếu sẽ tăng theo cấp số nhân khi những dự án này được triển khai và bán hết. Nhưng thực tế, câu chuyện lại hoàn toàn khác.

Một trong những dẫn chứng điển hình nhất là giai đoạn cuối năm 2021. Khi đó, nhiều mã cổ phiếu bất động sản đã tăng giá phi mã, có những mã tăng hàng trăm phần trăm chỉ trong vài tháng. Các nhà phân tích “tay ngang” trên mạng xã hội đã vẽ ra những viễn cảnh tươi sáng, định giá cổ phiếu lên đến 500.000 đồng, 1 triệu đồng, thậm chí cao hơn nữa, dựa trên việc “đếm cua trong lỗ” – tức là nhân giá trị đất đai mà doanh nghiệp đang nắm giữ.

Nhưng rồi điều gì xảy ra?

Thị trường lao dốc, những cổ phiếu này rơi tự do và khiến nhiều nhà đầu tư mất sạch thành quả, thậm chí “cháy” tài khoản. Rất nhiều người đã mua ở vùng giá đỉnh, kỳ vọng về “siêu lợi nhuận”, nhưng cuối cùng lại phải chịu cảnh “cắt lỗ” đau đớn.

Tham khảo thêm: Cổ phiếu chu kỳ và bí quyết đầu tư cho người thích mạo hiểm

2. Vì sao lợi nhuận khủng từ dự án lại “biến mất”?

“Vì sao lợi nhuận khủng từ dự án lại “biến mất” khi về đến tay cổ đông?” – Đây chính là câu hỏi mấu chốt mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng cần phải tìm hiểu. Một doanh nghiệp bất động sản sở hữu hàng trăm héc-ta đất ở những vị trí đắc địa, nếu chỉ cần lãi 10 triệu đồng/m² thôi, thì lợi nhuận lý thuyết của một héc-ta đã lên tới 100 tỷ đồng. Một dự án 100 héc-ta có thể mang lại lợi nhuận lên đến 10.000 tỷ đồng.

Vậy tại sao, khi các dự án này bán hết, lợi nhuận ghi nhận trên báo cáo tài chính lại nhỏ giọt, thậm chí là lỗ, trong khi các cổ đông nhỏ lẻ lại không nhận được một đồng cổ tức nào đáng kể?

Nguyên nhân chính nằm ở đặc thù kinh doanh của ngành bất động sản. Để có được các dự án lớn và hấp dẫn, các doanh nghiệp không chỉ cần năng lực tài chính mà còn cần rất nhiều mối quan hệ và “nghiệp vụ” đặc biệt.

• Chi phí không minh bạch: Một phần lợi nhuận lớn từ dự án có thể đã được “chuyển hóa” thành các chi phí không chính thức, chi phí trung gian hoặc các giao dịch nội bộ phức tạp. Khi đó, số liệu lợi nhuận thực tế được ghi nhận trên báo cáo tài chính sẽ bị “móp méo” đi rất nhiều.
• Vòng xoay lợi nhuận: Lợi nhuận có thể được doanh nghiệp sử dụng để đầu tư vào các công ty con, các dự án mới hoặc các mảng kinh doanh khác. Điều này nghe có vẻ hợp lý, nhưng thực tế, nó lại làm giảm lợi nhuận có thể chia cổ tức cho cổ đông.
• Phân phối lợi nhuận không công bằng: Khi lợi nhuận được ghi nhận, ban lãnh đạo doanh nghiệp có thể quyết định không chia cổ tức bằng tiền mặt mà thay vào đó là chia cổ tức bằng cổ phiếu, hoặc giữ lại lợi nhuận để tái đầu tư. Trong nhiều trường hợp, việc này phục vụ lợi ích của ban lãnh đạo nhiều hơn là của các cổ đông nhỏ lẻ.

Một nghiên cứu của tôi về báo cáo tài chính của một số công ty bất động sản niêm yết cho thấy, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (NPM) của họ thường rất thấp, thậm chí chỉ ở mức một con số. Điều này hoàn toàn không tương xứng với giá trị tài sản mà họ nắm giữ. Ví dụ, một công ty bất động sản sở hữu dự án hàng nghìn tỷ, nhưng lợi nhuận ròng mỗi năm chỉ vài chục tỷ đồng.

Tham khảo thêm: Bí quyết chọn cổ phiếu dành cho nhà đầu tư ngại rủi ro

3. Đầu tư cổ phiếu bất động sản

3.1 Có nên đầu tư cổ phiếu bất động sản?

Với tất cả những phân tích trên, liệu có phải chúng ta nên từ bỏ hoàn toàn việc đầu tư vào cổ phiếu bất động sản? Câu trả lời là không.

Nhưng bạn phải hiểu rõ: đầu tư cổ phiếu bất động sản ở Việt Nam về cơ bản khác hoàn toàn với đầu tư giá trị. Nó phù hợp hơn với nhà đầu cơ chuyên nghiệp.

• Nhà đầu cơ: Họ không quan tâm đến giá trị nội tại của doanh nghiệp, không quan tâm đến việc doanh nghiệp có chia cổ tức hay không. Cái họ quan tâm là dòng tiền, thông tin nội bộ, và sự biến động giá ngắn hạn. Họ mua vào khi có tin tức về dự án mới, về việc tăng vốn, hoặc khi thị trường có sóng, và bán ra ngay khi đạt được lợi nhuận kỳ vọng.
• Nhà đầu tư giá trị: Họ tìm kiếm những doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh bền vững, ban lãnh đạo liêm chính, và quan trọng nhất là tạo ra dòng tiền đều đặn để chia cổ tức cho cổ đông. Rất tiếc, trong ngành bất động sản, việc tìm được một doanh nghiệp như vậy là vô cùng khó khăn.

3.2 Lời khuyên hữu ích cho nhà đầu tư

Nếu bạn vẫn quyết định tham gia vào thị trường cổ phiếu bất động sản, hãy nhớ những nguyên tắc sau:

• Đừng tin vào lời đồn: Hãy luôn tự mình tìm hiểu và phân tích. Đừng mua cổ phiếu chỉ vì thấy nó “đang tăng” hay nghe người khác mách.
• Đọc báo cáo tài chính, đừng chỉ đọc báo cáo PR: Lợi nhuận ghi nhận trên báo cáo tài chính là con số đáng tin cậy nhất. Hãy chú ý đến lợi nhuận ròng, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (Cash Flow from Operations), và tỷ lệ chia cổ tức. Nếu một doanh nghiệp có lợi nhuận khủng nhưng không bao giờ chia cổ tức tiền mặt, hãy đặt dấu hỏi lớn.
• Xác định rõ vai trò của bạn: Bạn là nhà đầu tư dài hạn hay nhà đầu cơ ngắn hạn? Nếu là nhà đầu tư, hãy tìm kiếm các doanh nghiệp có mô hình kinh doanh bền vững, ví dụ như các công ty cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại, thay vì những công ty “đếm cua” dự án.
• Kiểm soát lòng tham và rủi ro: Đừng bao giờ dồn hết tiền vào một mã cổ phiếu, đặc biệt là cổ phiếu bất động sản. Hãy đa dạng hóa danh mục đầu tư và luôn đặt ra điểm cắt lỗ rõ ràng.

“Ngài thị trường” (Mr. Market) – Bí mật đầu tư vượt thời gian

4. Lời kết

Tóm lại, cổ phiếu bất động sản không phải là một “mỏ vàng” dễ khai thác như nhiều người lầm tưởng. Nó là một cuộc chơi đầy rủi ro, đòi hỏi kiến thức sâu rộng, sự tỉnh táo và khả năng chấp nhận rủi ro cao. Hãy trang bị cho mình đầy đủ kiến thức trước khi tham gia, bởi thị trường luôn là nơi “lấy tiền từ người thiếu kiên nhẫn sang người kiên nhẫn và từ người thiếu kiến thức sang người có kiến thức”.

Trên đây là toàn bộ nội dung AzFin muốn gửi đến NĐT. Hy vọng rằng những nội dung này sẽ giúp ích cho NĐT trong quá trình đầu tư.

Hãy theo dõi AzFin thường xuyên vì AzFin luôn đem lại những bài viết thú vị và nhiều bài học bổ ích về đầu tư.

Tham gia ngay Group Đầu tư giá trị của AzFin Việt Nam để có thể nhận các bản tin đầu tư chất lượng.

Liên hệ với AzFin theo các thông tin dưới đây: 

• Hotline: 096 249 86 39
• Fanpage AzFin Việt Nam: https://www.facebook.com/AzFinVietNam
• Youtube: https://www.youtube.com/c/azfinvietnam
• Zalo Official AzFin Việt Nam: https://zalo.me/1723747511285646453
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@chungkhoanazfin
• Cộng đồng Tích sản Cổ phiếu: https://tichsancophieu.vn/ 
• Tham khảo các khóa học của AzFin: https://academy.azfin.vn/