Phân tích BCTC và định giá cổ phiếu REE

Ngày đăng 25/11/2019

Công ty Cổ phần Cơ điện lạnh $REE là doanh nghiệp tổng hợp với 3 trục kinh doanh chính như kiềng 3 chân:

  1. Lĩnh vực cơ điện lạnh truyền thống với 2 mảng kinh doanh là: Cơ điện và điện lạnh.
  2. Lĩnh vực Bất động sản: Mảng phát triển BĐS với VIID và SGR; Mảng cho thuê văn phòng Etown.
  3. Cơ sở hạ tầng bao gồm 2 mảng chính: Điện và nước sạch.

PHẦN I: PHÂN TÍCH BÁO CÁO TÀI CHÍNH REE Thứ nhất về sức khỏe tài chính của REE tốt thông qua

  1. Nợ vay/VCSH của REE rất thấp, tuy rằng có tăng những năm gần đây nhưng chỉ đạt 44.71%, nguyên nhân đến từ REE huy động thêm vốn vay mở rộng hoạt động kinh doanh của mình cụ thể là: 1. Mua thêm công ty về thủy điện; 2. Mua và đầu tư vào doanh nghiệp điện giá, mặt trời; 3. Đầu tư xây dựng tòa văn phòng mới.
  2. Tỷ lệ chiếm dụng vốn của REE rất cao thường trên 150%, tuy 9t/2019 chỉ là 77.1% nhưng không đáng ngại, nguyên nhân do REE ứng trước 1 số tiền rất lớn để mua thủy điện, và thực tế kết quả báo cáo về mua doanh nghiệp của REE trong tháng 11 đã cho thấy điều đó. Đến hết 2019 tỷ lệ chiếm dụng vốn của REE sẽ lên trên 100%.
  3. Cổ tức tiền mặt của REE giao động trừ 16%-18%/năm đều đặn và có lộ trình rõ ràng, điều này cho thấy REE có tiền thật.

Thứ hai về kết quả kinh doanh của REE ngày càng tăng trưởng mạnh, hiệu quả kinh doanh của REE đang duy trì khá tốt và khả năng sinh lời của REE cao gấp 2-3 lần so với lãi tiền gửi ngân hàng.

  1. LNG đến từ 2 hoạt động chính bao gồm: Cơ điện lạnh, cho thuê BĐS, VIID
  2. Doanh thu tài chính đến lãi tiền gửi, cổ tức và các hoạt động đầu tư tài chính ngắn hạn.
  3. Lợi nhuận từ Công ty LD, LK ngày càng lớn đến chủ yếu từ các doanh nghiệp điện, nước và SGR.
  4. Biên LNG giảm do mảng cơ điện cạnh tranh khốc liệt
  5. ROE tương đối cao và có thể duy trì 16-20%

Thứ ba dòng tiền của REE phù hợp với tình hình phát triển kinh doanh.

  1. Dòng tiền sản xuất kinh doanh dương mạnh và gần đây thấp hơn nguyên nhân từ việc hoạt động kinh doanh của REE chuyển dần từ hoạt động kinh doanh cơ điện lạnh sang hoạt động đầu tư
  2. Dòng tiền đầu tư liên tục âm lớn đến từ việc REE liên tục đầu tư mở rộng hoạt động đầu tư vào điện, nước, văn phòng cho thuê.
  3. Dòng tiền từ hoạt động tài chính năm dương, năm âm nguyên nhân đến từ REE song song mở rộng và vay tiền vừa trả cổ tức bằng tiền mặt.

PHẦN II: ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU REE REE có 3 lĩnh vực kinh doanh chính tương ứng với 4 mảng kinh doanh đặc thù khác nhau do đó định giá theo từng cấu thành là phù hợp nhất:

  • Mảng kinh doanh Cơ điện lạnh có thể dùng P/E
  • Mảng cho thuê văn phòng có thể dùng RNAV, Capitalization Rate, FCFE
  • Mảng phát triển BĐS có quy mô nhỏ nên áp dụng giá vốn đầu tư hoặc RNAV
  • Mảng điện và nước có thể dùng P/E hoặc giá thị trường các khoản đầu tư

Thứ nhất định giá mảng cơ điện lạnh theo phương pháp P/E

  • Mảng cơ điện lạnh hoạt động tương đối ổn định: Giá trị hợp đồng lũy kế luôn bằng 170% doanh thu hàng năm, hợp đồng ký mới duy trì bằng doanh thu.
  • Dự phóng LNST trung bình khoảng 250 tỷ LNST mỗi năm
  • P/E = 7 lần cho mảng cơ điện lạnh là phù hợp với ==> Định giá hợp lý: 7250 = 1,750 tỷ đồng

Thứ hai định giá mảng cho thuê văn phòng theo phương pháp Capitalization Rate

  • Tỷ lệ Cap rate với BĐS cho thuê ở HN và SG khoảng 6%-7%. Ứng dụng cho REE thận trọng 8%.
  • LNST mảng cho thuê văn phòng 390 tỷ năm 2019, có thể đạt 430 năm 2020 nhờ Etown 5. ==> Định giá vốn hóa hợp lý mảng này: 430/0.08 = 5,375 tỷ đồng.

Thứ ba định giá mảng phát triển bất động sản

  • Mỗi năm LNST mang lại khoảng 140 tỷ đồng LNST mỗi năm
  • Tổng giá vốn đầu tư vào mảng này khoảng 500 tỷ đồng ==> Định giá thận trọng mảng này khoảng 500 – 1,500 tỷ đồng

Thứ tư định giá mảng cơ sở hạ tầng theo phương pháp P/E và giá thị trường

  • Giá gốc đầu tư mảng điện nước là: 6,137 tỷ đồng ==> Theo phương pháp vốn chủ sở hữu (Birkshine Hathaway): 7,052 tỷ đồng

==> Theo giá thị trường giá trị mảng này là: 9,875 tỷ đồng ==> Theo Phương pháp P/E với LNST kỳ vọng 2019 và 2020 trung bình đạt 900 tỷ đồng; P/E = 8 lần, giá hợp lý là: 7,200 tỷ đồng

GIÁ TRỊ HỢP LÝ REE Giá trị hợp lý của REE từ: 14,825 tỷ đồng – 18,500 tỷ đồng

AzFin Việt Nam
Minh bạch - Khách quan - Hiệu quả

Bài liên quan