Khu công nghiệp - Quỹ đất là lợi thế

Ngày đăng 12/11/2020

PHR vừa đưa ra kế hoạch lợi nhuận quý 4/2020 ở mức hấp dấn

CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) công bố Nghị quyết HĐQT bao gồm mục tiêu lợi nhuận quý 4/2020 và một số nội dung chính đã được thông qua. Theo Nghị quyết này, công ty mẹ PHR đặt mục tiêu ghi nhận tổng thu nhập (bao gồm doanh thu, thu nhập tài chính và thu nhập khác) đạt 1,25 nghìn tỷ đồng và thu nhập ròng đạt 382 tỷ đồng trong quý 4/2020. Kế hoạch quý 4/2020 này cũng tương ứng với việc PHR sẽ nhận được khoản bồi thường còn lại trị giá khoảng 309 tỷ đồng đến từ chuyển đổi đất cao su sang KCN Nam Tân Uyên 2 Mở Rộng (NTU3) trong quý 4/2020.

PHR đã trình đề xuất cho tập đoàn mẹ – Tập đoàn Cao su Việt Nam (HOSR: GVR) – để được phê duyệt chủ trương trở thành chủ đầu tư trực tiếp của các dự án khu công nghiệp, dân cư và dịch vụ Hội Nghĩa và Bình Mỹ. Bên cạnh đó, PHR bổ sung thêm ngành nghề kinh doanh mới, bao gồm đầu tư điện mặt trời và xử lý chất thải. Theo ban lãnh đạo, PHR đã đầu tư dự án điện mặt trời áp mái để cung cấp điện cho các nhà máy của công ty; vốn XDCB yêu cầu cho các khoản đầu tư này là không đáng kể.

Lợi thế vượt trội, Quỹ đất SẠCH và rộng lớn

Sở hữu vị trí đắc địa gần trung tâm công nghiệp Bình Dương, quỹ đất của PHR từ lâu đã được chính quyền địa phương hỗ trợ có thể mở rộng đất công nghiệp. Từ năm 2006-2019, công ty chuyển đổi khoảng 1,100 ha cao su để thành lập hai khu công nghiệp Nam Tân Uyên giai đoạn II và Tân Bình giai đoạn 1.

Theo kế hoạch của HĐQT, với quỹ đất tiềm năng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mạnh mẽ trong tương lai, PHR sẽ chuyển nhượng 346 ha (NTU 3) cho NTC và 691 ha cho VSIP III trong giai đoạn 2020 - 2021, cho thấy PHR sẽ lần lượt ghi nhận vào thu nhập khác với giá trị là 850 tỷ đồng và 897 tỷ đồng. Đối với dự án VSIP, PHR cũng sẽ nhận được 20% lợi nhuận của VSIP 3 mới cùng với khoản thanh toán đền bù một lần.

Đất của PHR là quỹ đất từ cao su và rõ ràng việc chuyển đổi dễ dàng hơn nhiều khi cùng thuộc một chủ sở hữu. Các doanh nghiệp khác như Long Hậu (LHG) hay Hiệp Phước (HTI) sẽ tốn thời gian đền bù nông dân và do đó ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Catalyst mạnh mẽ

Điểm khó nhất của việc đầu tư vào những doanh nghiệp BĐS nói chung và khu công nghiệp nói riêng là việc chuyển đổi từ Tài nguyên (đất) sang Tiền (KQKD), và đây thường là catalyst mạnh nhất để đưa giá cổ phiếu về giá trị thực.

Giai đoạn 2020-2025, PHR vẫn có một số dự án hấp dẫn như nhận đền bù từ dự án Nam tân Uyên 3 (NTC), dự án VSIP 3; mở rộng KCN Tân Bình 1 (PHR sở hữu 80%, tổng diện tích mở rộng mới 740 ha thương phẩm)… Theo ước tính, giai đoạn này PHR có thể chuyển đổi khoảng 4000 ha đất cao su sang KCN.

Với việc chuyển giao đất như NTC, giá chuyển giao là 2,5 tỷ/ ha (một lần); hay 1,2 tỷ/ha với VSIP (chia sẻ lợi nhuận sau đó). Để định giá đơn giản, AzFin dùng mức tỷ giá 2 tỷ/ ha * 4000 ha chuyển đổi, giá trị vốn hóa khoảng 8000 tỷ. Để lưu ý, vốn hóa của PHR hiện tại 8400 tỷ, và nếu nhà đầu tư mua PHR tại mức giá hiện tại 61k/cp, nhà đầu tư sẽ nhận được dòng tiền khoảng 8000 tỷ (theo giá trị chiết khấu) và quỹ đất dồi dào.

Bài liên quan