Bong bóng BĐS Trung Quốc: cơ hội và rủi ro

Ngày đăng 4/2/2021

Chương trình xổ số nhà ở, cho thấy nhu cầu lớn của Trung Quốc

Trung Quốc, phần thưởng lớn nhất là được phép sử dụng tiền để mua nhà ở. Nhu cầu về những ngôi nhà mới ở những vị trí tốt luôn rất cao song nguồn cung lại hạn chế đến mức một số thành phố sử dụng xổ số để phân bổ chúng với tỷ lệ cực thấp là 1/60. Khi con số của mình được chọn, John Chen, một kỹ sư ở Thượng Hải, chỉ có ba phút để quyết định xem có nên bỏ ra 10 triệu nhân dân tệ (1,5 triệu USD) để mua một căn nhà hay không. “Nó khiến tài khoản ngân hàng của tôi trống trơn. Nhưng tôi đã quyết mà không hề do dự”, anh nói. Yang Yang, một doanh nhân 38 tuổi ở Hàng Châu, đã thua ba lần trước khi giành chiến thắng chung cuộc vào mùa xuân năm ngoái. “Nó thậm chí còn căng thẳng hơn kỳ thi tuyển sinh đại học của tôi”

Đây là câu chuyện trong chương trình “xổ số nhà ở”, khi mà số tài sản quá ít so với nhu cầu sở hữu, chủ yếu là các thành phố lớn.

Ở các thành phố tính lẻ, giá cả căn chỉ bằng một m2 ở Thượng Hải, câu chuyện tương tự như Việt Nam

Giá nhà tại Hegang, một thị trấn gần biên giới với Nga, nhanh chóng trở thành tâm điểm chú ý sau khi những ngôi nhà ở đó được quảng cáo với giá chỉ 20.000 nhân dân tệ (3.000 USD), thấp hơn giá một mét vuông ở Thượng Hải. Đó là một ví dụ điển hình về tình trạng thừa nhà ở nhiều thị trấn nhỏ.

Đây là thực trạng xảy ra không chỉ ở Trung Quốc mà còn ở Việt Nam và nhiều nước trên thế giới, khi giá nhà rất đắt đỏ ở các thành phố lớn nhưng lại vô cùng thấp ở các thị trấn nhỏ.

Nguyên nhân chính đến từ sự thúc đẩy của nhà đầu tư đẩy mạnh xây nhà và chung cư

1/4 GDP của Trung Quốc đến từ BĐS và các lĩnh vực liên quan đến BĐS. bao gồm, rẻm cửa, cốt thép bê tông, vật liệu xây dựng… Và mỗi năm Trung Quốc xây dựng đến 15 triệu ngôi nhà mới, nhiều hơn gấp năm lần số lượng ở Mỹ và châu Âu cộng lại.

20% ngôi nhà được xây ra đang bỏ trống

Theo một cuộc khảo sát được trích dẫn rộng rãi, có tới 20% số nhà ở Trung Quốc bị bỏ trống. Đầu tư vào nhà ở đang chiếm đến 1/10 GDP Trung Quốc, và cao hơn cả mức khi bong bóng BĐS Nhật Bản giai đoạn 198x.

Nợ cũng tăng nhanh chóng

Evergrande, nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc, đã vay 120 tỷ USD, tăng gấp 56 lần chỉ trong một thập kỷ qua.

Nhưng Chính phủ Trung Quốc đã có nhiều biện pháp kiềm hãm đà tăng

Chính phủ TQ đã sớm nhận ra rủi ro và có một loạt các biện pháp ngăn chặn, có thể kể đến như (1) Trả trước ít nhất 30% giá trị ngôi nhà; (2) Chạy xổ số phát triển nhà mới, theo hướng ưu tiên những người chưa có nhà; (3) Cấm mua nhà thứ hai đối với một hộ gia đình

Câu chuyện ở Việt Nam và cơ hội đầu tư

Việt Nam đâu đó cũng nằm trong xu thế này giống Trung Quốc, và AzFin tin rằng xu thế giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao ở các thành phố lớn, và ngược lại sẽ tăng chậm hơn nhiều, nhất là cơ cấu dân số Việt Nam đang dần chuyển sang già hóa.

Trung Quốc mặc dù là quả bom nổ chậm, nhưng việc phát triển BĐS như vũ bão giúp cho nhu cầu về nguyên vật liệu xây dựng vẫn rất cao. Và đó cũng là một phần lý giài vì sao giá thép Trung Quốc cao hơn Việt Nam khá nhiều trong thời gian qua, và lần đầu tiên Hòa Phát xuất khẩu được thép vào Trung Quốc.

Việt Nam, với xuất phát điểm là một nước có văn hóa thích đất, dòng tiền xã hội nhiều khả năng vẫn tập trung vào kênh này, và khiến cho xu thế và nhu cầu về BĐS vẫn tiếp tục cao trong nhiều năm nữa. AzFin ưa thích các câu chuyện liên quan đến VHM (đầu ngành BĐS - Không đánh giá), và HPG (đầu ngành thép và vật liệu xây dựng).

AzFin ưa thích HPG vì cơ hội tăng trưởng của DN vẫn còn rất lớn trong dài hạn, và ít nhất trong 1 năm tới. Với lợi nhuận sau thuế năm 2021 dự kiến có thể đạt 20.000 tỷ, với PE 9 lần, HPG xứng đáng ở mức giá tối thiểu 60k/ cp (+42% từ mức giá 42k).