Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp - tiếp đà tăng

Ngày đăng 28/9/2021

Giãn cách tại Việt Nam đang dần qua đi, những biến động chính trị, xã hội, kinh tế trên thế giới sẽ có những tác động nhất định đến cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Sự phục hồi các ngành kinh doanh sẽ rõ ràng hơn trong Quý 4.2021. Trong bài viết này, AzFin Việt Nam sẽ cùng Quý vị điểm lại về ngành bất động sản khu công nghiệp.

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp - tiếp đà tăng

Tác động lớn đến ngành BĐS khu công nghiệp Việt Nam mang tên Trung Quốc

Thương chiến Mỹ Trung là khởi đầu cho một cuộc tái cơ cấu toàn diện về chuỗi cung ứng toàn cầu. Một loạt công ty đa quốc gia chuyển dịch sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam, để tránh rủi ro địa chính trị. Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đã bắt đầu cất cánh từ giai đoạn 2018 đến nay.

Trong thời gian tới, AzFin Việt Nam tin rằng nếu tiếp tục dựa theo câu chuyện này, việc mua và nắm giữ các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sẽ chưa đủ lý do chắc chắn. Và để có giấc ngủ ngon trong đầu tư, chúng ta cần tiếp tục xem động lực tăng trưởng mới của ngành này.

Động lực thứ nhất: Bộ tứ kim cương

Việt Nam đang thảo luận việc gia nhập Bộ tứ mở rộng

Trong ba thập kỷ qua, chuỗi cung ứng ngày càng trở nên toàn cầu, trong đó, Trung Quốc trở thành trung tâm của chuỗi giá trị, là nhà sản xuất chính của các sản phẩm và linh kiện có giá trị cao, cũng là khách hàng lớn nhất của hàng hóa và sản phẩm công nghiệp toàn cầu, và là thị trường tiêu dùng lớn.

Tuy nhiên, dịch COVID-19 bùng phát cuối năm 2019 ở thành phố Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, khiến Trung Quốc phải áp đặt các hạn chế nghiêm ngặt, các lệnh giới nghiêm và kiểm dịch trên toàn quốc, nhiều cơ sở sản xuất bị đóng cửa. Điều này giúp Trung Quốc khống chế và kiểm soát dịch bệnh tương đối nhanh, nhưng cũng khiến nền kinh tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

“Bộ tứ kim cương” (nhóm QUAD) ra đời năm 2007 với 4 quốc gia thành viên là Mỹ, Australia, Nhật Bản và Ấn Độ với mục đích thiết lập một cơ chế kinh tế xuyên Thái Bình Dương, trở thành hạt nhân của Diễn đàn kinh tế Châu Á-Thái Bình Dương (APEC).

Sau 10 năm gián đoạn, thời gian gần đây, nhóm QUAD đã chính thức nối lại cuộc đối thoại 4 bên và nâng cấp thành đối thoại của các ngoại trưởng. Đáng chú ý, ngày 20/3/2021, nhóm QUAD đã mời thêm 3 quốc gia gồm Hàn Quốc, New Zealand và Việt Nam cùng thảo luận, nhóm này được gọi là “Bộ tứ mở rộng” (QUAD Plus). Mục đích của nhóm “Bộ tứ mở rộng” hiện nay là tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

AzFin cũng lưu ý rằng, Việt Nam ngoài việc được mời tham gia bộ tứ Quad, thì chúng ta đã có rất nhiều FTA từ Á sang Âu. Đây là những lợi điểm rất lớn để khi tham gia bộ Quad thì chúng ta cũng có nhiều cơ hội khác bên cạnh.

Ngày 14.5.2021, Việt Nam cũng ra công bố báo chí đang trong thời kỳ điện đàm không chính thức “với Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Ấn Độ, Australia và New Zealand”. Và AzFin tin rằng nếu gia nhập bộ tứ Quad mở rộng sẽ là cơ hội cho Việt Nam tiếp tục tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị.

Động lực thứ hai: Trung Quốc tái cơ cấu nền kinh tế

Trung Quốc đang tái cơ cấu nền kinh tế - giảm khí thải carbon

Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình ngày 21/9/2021 cam kết dừng xây dựng các dự án năng lượng than đá ở nước ngoài. Thông tin được đưa ra ở thời điểm tròn một năm nhà lãnh đạo Trung Quốc cam kết nước này đến năm 2060 sẽ trung hòa carbon. Trung Quốc đặt cược vào tương lai carbon thấp và hướng tới vị trí nhà tiên phong hỗ trợ tài chính, cung cấp công nghệ sạch, cơ sở hạ tầng cho các nước đang phát triển.

Năm 2012, Bắc Kinh đã có những hành động rõ rệt hơn trong xử lý những vấn đề môi trường của nước này như ô nhiễm. Trung Quốc còn gia nhập nhiều sáng kiến quốc tế như Thỏa thuận Paris 2015 về biến đổi khí hậu.

Cũng chính việc (1) cam kết không sử dụng và tăng thêm nguồn năng lượng than, và (2) tiêu thụ nhiều hơn các mặt hàng năng lượng xanh như xe điện khiến tạo ra vòng tròn. Họ không tạo ra đủ năng lượng để đáp ứng nguồn cầu, chính vì vậy họ sẽ giảm cầu ở những lĩnh vực (1) tiêu hao năng lượng điện lớn và (2) gây ô nhiễm môi trường, (3) giá trị xuất khẩu thấp. Thực tế là nền kinh tế Trung Quốc đang dần dịch chuyển sang nền kinh tế thiên về dịch vụ hơn là sản xuất công nghiệp.

Khi này những chỗ trống mà Trung Quốc để lại trên thị trường thế giới sẽ được chuyển dịch sang các nước khác trong đó có Việt Nam. Việc Việt Nam cũng đang dần thành công xưởng thế giới, và sẽ ngày càng quan trọng hơn trong mắt xích chuỗi giá trị.

FDI 9 tháng tương đương năm trước, kỳ vọng tăng tốc trở lại trong cuối năm

FDI được kỳ vọng sẽ tăng trở lại

Tính đến ngày 20/9/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt 22,15 tỷ USD. Do tác động của đại dịch, những tháng gần đây, một số nhà máy bị ngưng hoặc giảm công suất, khiến FDI giải ngân 9 tháng ước đạt 13,28 tỷ USD, giảm 3,5% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng dự án cấp mới, điều chỉnh cũng giảm so với cùng kỳ (tương ứng 37,8% và 15%).

Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam, mặc dù những tháng đầu Việt Nam phải chống chọi với diễn biến phức tạp của dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản công nghiệp vẫn chứng kiến nhiều dấu hiệu tích cực. Ví dụ như các thương vụ mua bán sáp nhật doanh nghiệp cũng như sự gia tăng các diện tích đất công nghiệp mới.

Theo thông tin truyền thông, lãnh đạo các tập đoàn FDI tin tưởng Việt Nam vẫn là điểm đầu tư hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài. Một số nhà FDI lớn như Samsung cũng cam kết nếu cho phép mở lại hoạt động sản xuất sớm sẽ đạt lại được mục tiêu xuất khẩu của năm nay. Và SamSung cũng dự kiến tiếp tục xây dựng trung tâm R&D tại Hà Nội sau khi giãn cách kết thúc.

Quan điểm AzFin Việt Nam: Ngắn hạn doanh nghiệp sẵn đất sạch; dài hạn chọn doanh nghiệp quỹ đất lớn

SZC cho câu chuyện ngắn hạn 6 tháng - 1 năm tới

Trong ngắn và trung hạn (6 tháng - 1 năm tới), AzFin Việt Nam tin rằng những doanh nghiệp có sẵn vùng đất sạch để cho thuê sẽ nhanh chóng tận dụng được đà tăng trở lại nhu cầu đất của các doanh nghiệp. Nhu cầu đất khu công nghiệp không chỉ đến từ doanh nghiệp FDI mà AzFin còn cho rằng đến được từ doanh nghiệp trong nước mở rộng nhu cầu.

Một số doanh nghiệp có đất sạch sẵn sàng cho thuê như KBC, IDC, BCM, VHM, SZC… Tuy vậy, đứng ở góc độ định giá, hiệu quả hoạt động và được hưởng lợi lớn theo câu chuyện này thì chúng tôi chọn SZC. Vị trí ở khu vực Bà Rịa Vũng Tàu, vị trí xa Hồ Chí Minh nhưng khá đắc địa. Ít cạnh tranh, gần cụm cảng Cái Mép - Thị Vải. Cụm cảng này cũng có hệ thống giao thông đường bộ nối daì khá tốt, các cảng có mớm nước sâu cũng là lợi thế khu vực cụm cảng này so với các cụm cảng gần Hồ Chí Minh như Cát lái hay Hiệp Phước. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác Quý vị có thể cân nhắc như LHG, IDC…, chúng tôi sẽ quay lại trong bài viết khác. Quý vị có thể xem thêm bài viết về SZC tại đây: Cổ phiếu khu công nghiệp: cũ nhưng vẫn hấp dẫn

PHR cho câu chuyện dài hạn 1-3 năm tới

Trong câu chuyện dài hạn hơn (1-2 năm), AzFin Việt Nam ưa thích những doanh nghiệp có Quỹ đất lớn và dễ dàng chuyển đổi sang đất khu công nghiệp. Các doanh nghiệp cao su là dễ dàng thực hiện việc này nhất. DPR, GVR, PHR là những doanh nghiệp dễ dàng nhất cho việc mở rộng. Và nếu đứng trên góc độ kinh nghiệm triển khai và vị trí chiến lược thì PHR đang có lợi hơn chút. Quỹ đất của PHR tập trung ở khu vực Bình Dương, là nơi đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất sau khi Đồng Nai trở nên bão hòa.

Điểm trừ của PHR đó là (1) hết quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê; (2) tình Bình Dương đang gặp rắc rối thượng tầng khiến việc cấp phép tạm gián đoạn dự kiến hết 2021. Tuy vậy, việc bổ sung những lãnh đạo mới trong đội ngũ sẽ khiến PHR nhanh chóng được cấp phép các dự án mới. Quý vị có thể xem thêm đánh giá về câu chuyện PHR tại đây: Cổ phiếu PHR và câu chuyện cao su - Khu công nghiệp

Xem thêm: Bất động sản khu công nghiệp được cởi trói

Nếu Bạn thấy hay, hãy chia sẻ bài viết của chúng tôi lên facebook nhé. Trân trọng cảm ơn1

Có thể Bạn quan tâm: TCB thời điểm gia tăng tích lũy