Bất động sản khu công nghiệp được cởi trói

Ngày đăng 21/6/2021

AzFin Việt Nam vừa nhận được thông tin mới về những chính sách mới của chính phủ mà có tác động vô cùng tích cực cho ngành bất động sản khu công nghiệp, và gián tiếp có lợi cho những cổ phiếu mà chúng tôi đang theo dõi như cổ phiếu PHR, cổ phiếu SZC.

Dự thảo nghị định mới về BĐS khu công nghiệp: tăng khả năng thu hút vốn FDI

Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MoPI) đã ban hành dự thảo Nghị định về quản lý khu công nghiệp (KCN) và khu kinh tế (KKT) vào ngày 09/06/2021, sẽ thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP hiện hành (“NĐ 82”) được công bố vào ngày 22/05/2018. MoPI hiện đang lấy ý kiến đóng góp về dự thảo nghị định từ công chúng, các bộ ngành liên quan và các cơ quan chức năng của Chính phủ và đề nghị đóng góp ý kiến đối với nội dung dự thảo này trước ngày 25/06/2021. Sau khi lấy ý kiến từ công chúng và các bộ ngành liên quan, MoPI sẽ trình Chính phủ phê duyệt dự thảo nghị định, sau đó Chính phủ sẽ ban hành nghị định chính thức mới. Tuy nhiên, thời gian công bố nghị định chính thức mới vẫn chưa được công bố.

Những bất cập hiện tại của ngành BĐS Khu công nghiệp

Các lý do chính của việc ban hành các quy định mới về quản lý KCN và KKT như sau. (1) Sau khi Luật Doanh nghiệp (số 59/2020/QH14) và Luật Đầu tư mới (số 61/2020/QH14) - có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 - các quy định mới về quản lý KCN/ KKT là cần thiết để giải quyết các vướng mắc hiện có và phù hợp giữa Luật mới và Nghị định 82.

Đồng thời trao quyền nhiều hơn cho các cấp dưới trong phê duyệt kế hoạch triển khai khu công nghiệp

Về quản lý, điều chỉnh quy hoạch: Dự thảo Nghị định bổ sung quy định về phương hướng xây dựng, phương án phát triển hệ thống khu công nghiệp, khu kinh tế. Cụ thể, phương hướng xây dựng là một nội dung trong quy hoạch vùng, trong đó xác định các mục tiêu, định hướng, giải pháp và tổ chức thực hiện về phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế ở cấp vùng. Phương án phát triển hệ thống khu công nghiệp, khu kinh tế là một nội dung quy hoạch tỉnh, trong đó xác định số lượng, tên, diện tích và địa điểm dự kiến của khu công nghiệp, khu kinh tế theo địa bàn cấp huyện thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Về phân cấp thẩm quyền: Dự thảo Nghị định ủy quyền, phân cấp việc xem xét, quyết định đối với các dự án cấp mới, điều chỉnh mở rộng dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo một trong hai phương án: 1. Ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư; 2. Phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. AzFin lưu ý rằng, trước đây phần này thường thuộc thẩm quyền của Thủ tướng chính phủ. Do vậy, rõ ràng thời gian sẽ được rút ngắn đáng kể. Đặc biệt các khu công nghiệp trên 200ha mới chuyển phê duyệt lên thủ tướng chính phủ.

Về điều kiện xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nội dung như sau:

Không áp dụng điều kiện về tỷ lệ lấp đầy (60%) đối với các trường hợp sau: (i) tổng diện tích đất tự nhiên của các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương dưới 1.000 ha; (ii) khu công nghiệp trước đó đã có dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng bị chấm dứt hoạt động và giao cho nhà đầu tư mới; (iii) dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hoạt động theo các mô hình khu công nghiệp sinh thái, hỗ trợ, chuyên sâu; (iv) nhà đầu tư cam kết dành tối thiểu 30% diện tích đất công nghiệp trong khu công nghiệp để cho dự án đầu tư có công nghệ cao, dự án công nghiệp hỗ trợ, dự án đổi mới sáng tạo và các dự án ưu tiên thu hút đầu tư.

Tạo sự linh hoạt hơn khi triển khai BĐS khu công nghiệp mới

Cổ phiếu BĐS khu công nghiệp sẽ được tiếp sức và thông thoáng khi triển khai

Các quy định mới về phát triển KCN được tài trợ bằng tiền trả trước từ người thuê. Các chủ đầu tư KCN có thể tài trợ tối đa 20% tổng chi phí đầu tư của một KCN thông qua huy động các khoản thanh toán ứng trước từ người thuê. AzFin Việt Nam tin rằng điều này sẽ cho phép các chủ đầu tư KCN giảm ngân sách đầu tư cho các dự án mới và mở rộng.

Bổ sung các giải pháp cho việc tăng giá cho thuê đất KCN. Theo dự thảo Nghị định, các chủ đầu tư phát triển KCN xác định giá cho thuê đất KCN và các loại phí dịch vụ liên quan, sau đó đăng ký giá và phí này với cơ quan quản lý KCN/ KKT cấp tỉnh/thành theo định kỳ 6 tháng hoặc khi có sự điều chỉnh. Nếu giá cho thuê đất KCN tăng hơn 30% so với khung giá đã đăng ký thì cơ quan quản lý KCN/KKT cấp tỉnh/thành (a) yêu cầu các chủ đầu tư KCN đánh giá lại, đăng ký khung giá mới và giải trình về biến động giá, hoặc (b) tổ chức hiệp thương về giá cho thuê KCN trên cơ sở yêu cầu của người thuê và tuân thủ các quy định hiện hành về giá.

Các quy định và hướng dẫn toàn diện hơn về các mô hình KCN. Dự thảo nghị định quy định chi tiết và toàn diện hơn các quy định và hướng dẫn cho các mô hình KCN, bao gồm các KCN phụ trợ, chuyên ngành, KCN sinh thái và mô hình KCN - đô thị - dịch vụ.

Quan điểm của AzFin Việt Nam: BĐS Khu công nghiệp được hỗ trợ chính sách mạnh mẽ

Chúng tôi ưa thích PHR cho câu chuyện trung hạn 3 năm

AzFin Việt Nam tin rằng các quy định mới từ dự thảo nghị định sẽ cho phép chính quyền địa phương và các chủ đầu tư KCN giải quyết các trở ngại hiện có, từ đó đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án mở rộng KCN và KCN mới. Ngoài ra, dự thảo Nghị định đưa ra hướng dẫn và quy định rõ ràng, toàn diện hơn cho các mô hình KCN (bao gồm các KCN phụ trợ, chuyên ngành, sinh thái và mô hình KCN - đô thị - dịch vụ).

Chúng ta thử nhìn lại các BĐS Khu công nghiệm mà PHR đang triển khai:

KSNChủ đầu tưTỷ lệ sở hữu của PHRĐiện tíchTỷ lệ lấp đầyTình trạngNăm triển khai
Tân BìnhCTCP KCN Tân Bình80%352 ha86%Đang hoạt động2012
Tân Lập 1Kaiser Furniture51%200 haN/AChê duyệt pháp lý2012
Tân Bình GD2CTCP KCN Tân Bình80%1055 haN/AChê duyệt pháp lý2022-2025F
Hội NghĩaPHR100%715 haN/AChê duyệt pháp lý2022-2025F
Bình MỹPHR100%1005 haN/AChê duyệt pháp lý2022-2025F

Rõ ràng với trường hợp KCN Tân Lập I của PHR là KCN chuyên ngành tập trung vào ngành gỗ và các ngành liên quan và sẽ có các chính sách khuyến khích như miễn/giảm tiền thuê đất; ngoài ra với diện tích 200 ha, việc phê duyệt triển khai sẽ được thực hiện nhanh chóng qua các cấp dưới, thay vì phải chuyển lên tận Thủ tướng Chính phủ.

AzFin Việt Nam cho rằng tâm lý thị trường đối với cổ phiếu KCN đã được cải thiện một phần nhờ vào dự thảo nghị định. Cổ phiếu PHR cới quỹ đất lớn và đều là đất cao su nên việc chuyển đổi dễ dàng; trong khi đó, cổ phiếu SZC đã có sẵn đất sạch, sẵn sàng cho thuế.

AzFin Việt Nam ưa thích PHR cho câu chuyện trung hạn 3 năm tới, trong khi đó SZC cho câu chuyện 1 năm tới.

Quý vị có thể xem thêm Cổ phiếu PHR và câu chuyện cao su - Khu công nghiệp

Cổ phiếu khu công nghiệp: cũ nhưng vẫn hấp dẫn

Hoặc tham khảo thêm cơ hội đầu tư ngành Bảo hiểm: Cổ phiếu ngành bảo hiểm - động lực thu nhập tài chính

tag: Cổ phiếu PHR, Cổ phiếu SZC, AzFin Việt Nam